Investir dans les résidences de services : tout ce qu’il faut savoir

Écrit par Prince KAYI

L’immobilier reste l’un des placements préférés des Français. Parmi les options disponibles, les résidences de services séduisent de plus en plus les investisseurs à la recherche de rendements réguliers et de gestion simplifiée. Que vous soyez débutant ou investisseur aguerri, ce guide vous explique en détail ce qu’est une résidence de services, les types de résidences existants, les avantages fiscaux, le fonctionnement de l’achat en VEFA ou sur le marché secondaire, ainsi que les mécanismes de récupération de TVA.

1. Qu’est-ce qu’une résidence de services ?

Une résidence de services est un ensemble immobilier composé de logements meublés destinés à accueillir des occupants de manière temporaire ou permanente. Ces logements sont associés à une offre de services : accueil, ménage, petit-déjeuner, blanchisserie, etc.

L’investisseur achète un ou plusieurs lots (studios, T1, T2…) et les met en location via un bail commercial signé avec un gestionnaire professionnel. Ce dernier s’occupe de l’exploitation de la résidence et reverse à l’investisseur un loyer fixe ou variable selon les conditions du bail.

2. Les différents types de résidences de services

🏫 Résidences étudiantes

  • Cible : étudiants et jeunes actifs

  • Emplacements : grandes villes universitaires

  • Avantages : forte demande locative, faible vacance, loyers stables

  • Risque : dépendance à la population étudiante locale

🧓 Résidences seniors

  • Cible : personnes âgées autonomes

  • Services : animations, restauration, aide à la vie quotidienne

  • Avantages : marché en pleine croissance avec le vieillissement de la population

  • Risque : dépendance à la réputation du gestionnaire

🏥 Résidences médicalisées (EHPAD)

  • Cible : personnes dépendantes

  • Avantages : stabilité des loyers, forte demande sociétale

  • Inconvénients : réglementation stricte, attention à la solidité financière de l’exploitant

💼 Résidences affaires / tourisme

  • Cible : cadres en déplacement, touristes

  • Avantages : emplacement stratégique (centres d'affaires, zones touristiques)

  • Risque : forte dépendance à la conjoncture économique et touristique

3. Achat en VEFA ou en marché secondaire : deux stratégies

🏗️ Achat en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement)

  • Vous investissez dans un bien neuf sur plan.

  • Le bien est livré dans un délai de 12 à 24 mois.

  • Vous bénéficiez de garanties constructeur (décennale, biennale…).

  • Idéal pour profiter de réductions d’impôts et d’une TVA récupérable.

🏘️ Achat en marché secondaire

  • Le bien est déjà construit, parfois déjà loué.

  • Permet de générer des revenus immédiats.

  • Possibilité de négocier le prix.

  • Attention : la TVA n’est généralement pas récupérable sur un bien ancien.

4. Quelle fiscalité pour ce type d’investissement ?

L’investissement en résidence de services meublée relève du statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) ou LMP (Loueur Meublé Professionnel).

✅ Le statut LMNP (le plus courant)

  • Permet d’amortir comptablement le bien, réduisant ainsi l’imposition sur les loyers.

  • Les revenus sont déclarés en BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux).

  • Le régime réel est souvent plus intéressant que le micro-BIC.

  • TVA récupérable à 20 % si certaines conditions sont respectées (voir ci-dessous).

💡 Le statut LMP

  • Applicable si les recettes locatives > 23 000 €/an et > aux autres revenus du foyer.

  • Revenus imposés en BIC pro, possibilité d’exonération des plus-values après 5 ans si certaines conditions sont remplies.

5. Récupération de la TVA : comment ça fonctionne ?

Si vous investissez dans une résidence de services neuve (VEFA ou rénovation avec TVA), vous pouvez récupérer 20 % de TVA sur le prix d’achat, à condition de :

  • Signer un bail commercial avec un gestionnaire agréé,

  • Proposer au moins 3 services para-hôteliers (accueil, petit-déjeuner, ménage, linge),

  • Conserver le bien pendant au moins 20 ans (ou rembourser une partie de la TVA si vous revendez plus tôt, par quote-part annuelle).

⚠️ Il est indispensable d’être accompagné par un professionnel (expert-comptable ou conseiller en gestion de patrimoine) pour effectuer les démarches correctement.

6. Avantages et inconvénients de l’investissement en résidence de services

✅ Avantages

  • Gestion déléguée à un professionnel

  • Revenus stables via bail commercial

  • Fiscalité optimisée (amortissement, récupération de TVA)

  • Accès à un marché sécurisé (logement étudiant, senior, médicalisé…)

❌ Inconvénients

  • Moindre liberté de gestion (lié au bail commercial)

  • Risque lié à la solidité du gestionnaire

  • Revente parfois moins liquide que de l’immobilier classique

  • TVA récupérable uniquement dans des conditions précises

Conclusion

L’investissement en résidence de services est une solution attractive pour diversifier son patrimoine, générer des revenus passifs et optimiser sa fiscalité. Ce type de placement s’adresse à des investisseurs cherchant un équilibre entre rendement, simplicité et sécurité. Cependant, la réussite de ce type d’investissement dépend essentiellement du choix du gestionnaire et de l’emplacement de la résidence.

Avant de vous lancer, prenez le temps d’analyser chaque projet, et surtout, faites-vous accompagner par un conseiller spécialisé.

Prince KAYI https://nuanceconseil.fr